რა უნდა იცოდე ბინის შიდა განვადებით შეძენისას

ადამიანების უმრავლესობისთვის საცხოვრებელი ფართის შეძენა ერთ-ერთი უმნიშვნელოვანესი გადაწყვეტილებაა, რომელიც მომავალი 10-15 წლის მანძილზე განსაზღვრავს მათი ცხოვრების ფინანსურ მდგომარეობას. დღევანდელ რეალობაში სულ უფრო მეტ პოპულარობას იძენს ბინები შიდა განვადებით, რადგან უმეტესობისთვის ეს ბანკის იპოთეკის თავიდან აცილების ერთადერთი რეალისტური გზაა. 

ჩვენი ბლოგი დაგეხმარებათ გაერკვეთ შიდა განვადების სპეციფიკაში და გაანალიზოთ, რამდენად მომგებიანი იქნება თქვენთვის მსგავსი შემოთავაზებით სარგებლობა საცხოვრებელი ფართის შესაძენად.

რას ნიშნავს შიდა უპროცენტო განვადება?

როდესაც სამშენებლო თუ დეველოპერული კომპანია “შიდა განვადებას” გთავაზობთ, ეს ნიშნავს რომ შეთანხმებას საფასურის ეტაპობრივი გადახდის შესახებ პირდაპირ მასთან დებთ, ბანკის ჩარევის გარეშე.

არ არსებობს შიდა განვადების ერთიანი ფორმულა - ყველა კომპანია პირობებს თავის შეხედულებისამებრ ადგენს. ზოგიერთისგან ბინები წინასწარი შენატანის გარეშეც შეგიძლიათ შეიძინოთ (ეს ვარიანტი განსაკუთრებით მიმზიდველია იმ ადამიანებისთვის, ვისაც არ აქვს საწყისი კაპიტალი და არ სურს საბანკო სესხის აღება), თუმცა კომპანიების აბსოლუტური უმეტესობა დღესდღეობით ითხოვს წინასწარ შენატანს 10%-20%-ის რაოდენობით (20% საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე ამჟამად სტანდარტად ითვლება).

თუ უფრო მოქნილი გრაფიკი და პირობები გჭირდებათ, ვიდრე ტრადიციული საბანკო იპოთეკა, მშენებარე ბინები შიდა განვადებით ხშირად საუკეთესო გამოსავალია - მყიდველს აქვს შესაძლებლობა პირდაპირ კომპანიას შეუთანხმოს გადახდის პერიოდი და თვიური შენატანის ოდენობა თავისი ფინანსური შესაძლებლობების გათვალისწინებით. ამასთან ისიც გასათვალისწინებელია, რომ პირობებზე შეთანხმების შესაძლებლობა არ ნიშნავს რომ აბსოლუტური თავისუფლება გეძლევათ - კომპანიას დიდი ალბათობით ექნება მინიმალური თვიური შენატანისა და შიდა განვადების მაქსიმალური ხანგრძლივობის პირობებიც.

აქ მიზანშეწონილია ვისაუბროთ იმ რისკებზეც, რომლებიც შესაძლოა ამგვარ გარიგებას თან სდევდეს. პირველ რიგში, უნდა გაიაზროთ, რომ შიდა განვადებების უდიდესი ნაწილი მშენებარე პროექტებზე მოდის, მშენებარე პროექტებს კი თან გარკვეული რისკები სდევს, მათ შორის მშენებლობის დასრულების დაგვიანება, შენობის ექსპლუატაციაში მიღების პროცესი და ა.შ. აქვე, შიდა განვადება მართალია საბოლოო ჯამში უფრო მომგებიანია მყიდველისთვის (არაა საჭირო ბანკისთვის ზედმეტი პროცენტების გადახდა), მაგრამ ამავე დროს შესაძლოა უფრო დიდი ფინანსური წნეხი იყოს ბიუჯეტზე - თუ ბანკის სესხი საშუალოდ 15 წელია, შიდა განვადება, სტანდარტულად, მხოლოდ 5-8 წელზე გრძელდება. 

ამასთან, უნდა გაითვალისწინოთ არა მხოლოდ თვიური გადასახადები, არამედ ყველა დამატებითი ხარჯი, რაც უკავშირდება ბინის მოწყობას, რემონტს და კომუნალურ გადასახადებს. 

ამიტომ, სანამ საბოლოო გადაწყვეტილებას მიიღებთ ბინის შიდა განვადებით შეძენაზე, უნდა კარგად აწონ-დაწონოთ რისკები და შეამოწმოთ თქვენი ბიუჯეტი: რამდენად მზად ხართ მშენებარე ბინის შესაძენად და შეგიძლიათ თუ არა ყოველთვიური შენატანის გადახდა ისე, რომ საბაზისო საჭიროებებისთვის საჭირო ხარჯების დაფარვა კვლავ უპრობლემოდ განაგრძოთ.

რა უნდა გავითვალისწინოთ ბინის შიდა უპროცენტო განვადებით შეძენისას

სანამ საქმე ბინის შეძენამდე მივა კარგად შეამოწმეთ არჩეული პროექტის დეველოპერის ისტორია და რეპუტაცია. მოიძიეთ და დეტალურად შეისწავლეთ ყველა საბუთი, რომელიც ადასტურებს დეველოპერის კეთილსინდისიერებას მშენებლობის პროცესში, მათ შორის მიწის საკუთრების დოკუმენტები, მშენებლობის ნებართვა და არქიტექტურული პროექტი. ყურადღება გაამახვილეთ გამოყენებული სამშენებლო მასალების ხარისხზე, შენობის საინჟინრო სისტემების გამართულობაზე და ენერგოეფექტურობის სტანდარტებზე. სეისმური მდგრადობა განსაკუთრებით მნიშვნელოვანი ფაქტორია, რომელიც პირდაპირ უკავშირდება თქვენს უსაფრთხოებას.

დეველოპერის გამჭვირვალობა მნიშვნელოვანი ინდიკატორია კომპანიის საიმედოობის შესაფასებლად. სანდო დეველოპერი ყოველთვის მზადაა გაგიზიაროთ ინფორმაცია პროექტის შესახებ და გაჩვენოთ მშენებლობის მიმდინარე მდგომარეობა. გამჭვირვალობა ქმნის ნდობას და ამცირებს მყიდველის რისკებს გრძელვადიან პერსპექტივაში - ამიტომ კეთილსინდისიერი კომპანია გამჭვირვალობას არ უფრთხის, იქ იციან რომ ეს კლიენტის მიზიდვის ხერხია.

კარგი იქნება თუ პროფესიონალ იურისტთან გაივლით კონსისტენციას - თუ ამ სფეროში ვერ ერკვევით კანონმდებლობა ბინის ყიდვისას შესაძლოა ცოტა დამაბნეველი იყოს. არ აქვს მნიშვნელობა სად ყიდულობთ უძრავ ქონებას. განსაკუთრებული ყურადღება მიაქციეთ განვადების ხელშეკრულებას, სადაც დეტალურად უნდა იყოს გაწერილი ყველა პირობა და ვალდებულება.

თუ ეძებთ ბინებს შიდა განვადებით ბათუმში, დიდი ყურადღება მიაქციეთ ლოკაციას - სწორი ტერიტორიის შერჩევა გრძელვადიანი სტრატეგიულ გადაწყვეტილებას. თქვენი უძრავი ქონების ღირებულება მნიშვნელოვნად იქნება დამოკიდებული არა მხოლოდ არსებულ ინფრასტრუქტურაზე, არამედ სამომავლო განვითარების პერსპექტივებზეც. ერთი მხრივ ეს ძალიან კარგია - საინვესტიციო აპარტამენტების შეძენა ბათუმში მიმზიდველი შესაძლებლობაა სამომავლოდ დამატებითი შემოსავლის მისაღებად. მეორეს მხრივ კი, მოითხოვს უფრო სიღრმისეულ ფინანსურ გეგმასა და კომპლექსურ მიდგომას. თუ სამომავლოდ ბინის გაქირავებას გეგმავთ, მნიშვნელოვანია შექმნათ ფინანსური რეზერვი გაუთვალისწინებელი სიტუაციებისთვის და გაითვალისწინოთ უძრავი ქონების ბაზრის დინამიკა. 

თუმცა უნდა გახსოვდეთ, რომ უძრავი ქონება ნებისმიერ შემთხვევაში ინვესტიციაა, მაშინაც კი თუ გრძელვადიანი ბინადრობისთვის აპირებთ შეძენას. შეისწავლეთ ქალაქის განვითარების გეგმები, სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურის მშენებლობის პროექტები და სოციალური ობიექტების განვითარების პერსპექტივები. განსაკუთრებული ყურადღება მიაქციეთ საიჯარო ბაზრის ტენდენციებს - შეისწავლეთ მსგავსი ფართების საშუალო საიჯარო განაკვეთები და მოთხოვნის დინამიკა კონკრეტულ უბანში, რაც დაგეხმარებათ უკეთ შეაფასოთ თქვენი ინვესტიციის პოტენციური უკუგება. სამომავლოდ გეგმები შეიძლება შეგეცვალოთ, აპარტამენტები კი მნიშვნელოვანი ფინანსური ბერკეტი აღმოჩნდეს.

თუ ეძებთ მშენებარე ბინებს შიდა განვადებით ბათუმში, OKTO GROUP სთავაზობს პოტენციურ კლიენტებს 20% წინასწარი შენატანის შემდეგ 0%-იან შიდა განვადებას 40 თვეზე გადანაწილებით ბათუმის ახალ ბულვარში, ზღვიდან 500 მეტრში მშენებარე ელიტურ საცხოვრებელ კომპლექსში. დიდი არჩევანია როგორც სტუდიოს ტიპის აპარტამენტების, ისე ბინების იზოლირებული საძინებლით. თუ საქართველოს ყველაზე დიდ ზღვისპირა ქალაქში ბინის შეძენის იდეა გხიბლავთ, OKTO ART HOUSE-ში აუცილებლად იპოვით რასაც ეძებთ.