საინვესტიციო ქონების უპირატესობები

2020-იანი წლები დიდწილად მზარდი ეკონომიკური გაურკვევლობისა და ფინანსური ბაზრების არასტაბილურობის პერიოდი აღმოჩნდა. ამის გამო დღეს სულ უფრო მეტი ადამიანი ეძებს ისეთ საინვესტიციო შესაძლებლობებს, სადაც გრძელვადიანი ზრდის გარანტია ექნება. ასეთი აქტივების სია მოკლეა, მაგრამ უძრავი ქონება უკვე დიდი ხანია რაც ამ სიის სათავეშია. უძრავი ქონება ერთ-ერთი ყველაზე მდგრადი და დროით გამოცდილი საინვესტიციო ინსტრუმენტია, რომელიც არა მხოლოდ კაპიტალის შენარჩუნების, არამედ მისი სტაბილური ზრდის საშუალებასაც იძლევა. 

ამ ბლოგში დეტალურად განვიხილავთ, რატომ ითვლება საინვესტიციო ქონება სანდო არჩევანად ნებისმიერ ფინანსურ გარემოში და რა უპირატესობები აქვს მას სხვა საინვესტიციო ინსტრუმენტებთან შედარებით.

რა არის საინვესტიციო ქონება

საინვესტიციო ქონება უძრავი ქონების ის კატეგორიაა, რომელსაც ადამიანი (ან კომპანია) იძენს არა პირადი საცხოვრებელი მიზნებისთვის, არამედ კონკრეტულად ფინანსური სარგებლის მიღების მიზნით. თავად ქონების ტიპს მნიშვნელობა არ აქვს: შეიძლება იყოს როგორც საცხოვრებელი, ისე კომერციული ფართი. მთავარია იძლეოდეს შემოსავლის გენერირების საშუალებას რაიმე გზით. როგორც წესი, იგულისხმება, რომ მოკლევადიან პერიოდში შემოსავალს ძირითადად გაქირავების გზით იძლევა, გრძელვადიანში კი მნიშვნელოვანი კაპიტალის ზრდის პერსპექტივა აქვს.

საინვესტიციო უძრავ ქონებას რამდენიმე ძირითად კატეგორიად ყოფენ: საცხოვრებელი აპარტამენტები, კომერციულ ფართები, სასტუმრო ტიპის საცხოვრებლები და შერეული დანიშნულების ობიექტები. თითოეულ კატეგორიას თავისი სპეციფიკა, რისკები და პოტენციური სარგებელი აქვს. მაგალითად, კომერციული ფართები როგორც წესი უფრო მაღალ საიჯარო შემოსავალს იძლევა, ამიტომ მეტად შესაფერისია მათთვის, ვისაც მოგების ამოღება მოკლევადიან პერიოდში სურს - მაგრამ ამასთან მოითხოვს მეტ საწყის ინვესტიციას. სასტუმროებს დიდი კაპიტალის მოზიდვის პოტენციალი აქვთ, მაგრამ მოითხოვენ პროფესიონალურ მართვას და განგრძობით ინვესტიციებს ადამიანურ კაპიტალში.

სანამ რაიმე გადაწყვეტილებას, რომ გრძელვადიან ხედვას და სტრატეგიულ დაგეგმვას. ინვესტორმა უნდა გაანალიზოს არა მხოლოდ მიმდინარე საბაზრო მდგომარეობა, არამედ შეაფასოს რეგიონის განვითარების პერსპექტივები, დემოგრაფიული ტენდენციები და ეკონომიკური ფაქტორები.

გადაწყვეტილების მიღებისას უნდა გვახსოვდეს, რომ წარმატებით უძრავ ქონებაში ინვესტირება პირველ რიგში გრძელვადიან ხედვასა და ახალ ქონებასთან დაკავშირებით სტრატეგიული გეგმის ქონას მოითხოვს. მნიშვნელოვანია გავითვალისწინოთ როგორც გლობალური, ისე ლოკალური ტენდენციები. 

საინვესტიციო უძრავი ქონების უპირატესობები

საინვესტიციო ქონების ერთ-ერთი მთავარი უპირატესობა არის უნარი უზრუნველყოს ორმაგი ფინანსური სარგებელი: რეგულარული შემოსავალი გაქირავებიდან და კაპიტალის ზრდა დროთა განმავლობაში. Knight Frank Global House Price Index-ის თანახმად უძრავი ქონება გლობალური მასშტაბით ერთ-ერთ ყველაზე სტაბილურ საინვესტიციო ინსტრუმენტია გრძელვადიან პერიოდში. 

საქართველოს ბაზარი პატარაა, ამიტომ ეს ტენდენცია თვალსაჩინო და მარტივი ჩასაშლელია. მაგ. TBC Capital-ის 2024 წლის ოქტომბრის ანგარიშის თანახმად, თბილისში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების წლიურმა ზრდამ 6% შეადგინა, ხოლო წლიურ ჭრილში თავად ბაზრის მოცულობა 23%-ით გაიზარდა. Galt & Taggart-ის 2024 წლის უძრავი ქონების მიმოხილვის მიხედვით კვადრატულ მეტრზე ყველაზე მაღალი ფასი ვაკეში და მთაწმინდაზეა - თუმცა ამავე ტერიტორიაზეა უძრავი ქონების გაქირავება ყველაზე მომგებიანი: კვადრატული მეტრი საშუალოდ $14-15 ჯდება.

ბოლო წლებში საინვესტიციო მიზნით კიდევ უფრო მიმზიდველი გახდა საცხოვრებელი აპარტამენტების ყიდვა სესხების ბაზრის განვითარების ფონზე. საქართველოს ეროვნულმა ბანკმა 2024 წელს მონეტარული პოლიტიკის განაკვეთი 8%-მდე შეამცირა. შემცირებულმა განაკვეთმა ხალხის თვალში გაზარდა უძრავ ქონებაში ინვესტირების ხელმისაწვდომობა და მოთხოვნაც გაიზარდა.

სექტორის სტაბილურობას ასევე განაპირობებს უძრავი ქონების სახასიათო თვისებას, რომელიც ბევრ სხვა საინვესტიციო ინსტრუმენტს არ აქვს - ის თითქმის ყოველთვის დაცულია ინფლაციისგან. Knight Frank-ის კვლევები აჩვენებს, რომ გლობალურ მასშტაბში უძრავი ქონების ფასები საშუალოდ აჭარბებს ინფლაციის ტემპს.

საინვესტიციო უძრავი ქონების ბენეფიტები ბათუმში

ბათუმი ბოლო ათწლეულის განმავლობაში ერთ-ერთ ყველაზე მიმზიდველ საინვესტიციო მიმართულებად გადაიქცა საქართველოში რამდენიმე მიზეზის გამო.

პირველ რიგში, საქმე რასაკვირველია მისი ტურისტული პოტენციალის მუდმივ ზრდაშია. ბათუმს თბილისის შემდეგ ყველაზე დიდი წილი აქვს ქვეყნის ეკონომიკაში, და მთავარი ეკონომიკური ძალა სწორედ ტურიზმია. GALT & TAGGART-მა სექტემბერში ჩატარებულ ღონისძიებაზე გააჟღერა, რომ “ტურისტული ნაკადების შემდგომი ზრდა, ინფრასტრუქტურის გაუმჯობესება და ასევე სხვადასხვა დარგებში პოტენციალის ათვისება მომდევნო წლებში ზრდის მაღალი ტემპების შენარჩუნებას შეუწყობს ხელს.” ეს პროგნოზი განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ქალაქისთვის, სადაც ახალი საცხოვრებელი კომპლექსები იმდენად (და შესაძლოა უფრო მეტადაც) არის ტურისტულ მოთხოვნაზეა ორიენტირებული, რამდენადაც გრძელვადიან რეზიდენტებზე.

მაგრამ ქალაქის მიმზიდველობას განაპირობებს მისი გეოგრაფიული მდებარეობა და ინფრასტრუქტურაც. საერთაშორისო აეროპორტი, სანაპირო ზოლი და თანამედროვე ურბანული დაგეგმარება ოპტიმალურია გრძელვადიანი რეზიდენტებისთვისაც. ხალხის ნაკადის ზრდის პოტენციალი კი, რასაკვირველია, ზრდის საინვესტიციო პოტენციალსაც.

ინვესტორებისთვის განსაკუთრებით მიმზიდველია არჩევანის საშუალება - ბათუმში აქტიურად მიმდინარეობს განაშენიანება, 100 მეტი პროექტია ხელმისაწვდომი, და რაც უფრო მაღალია კონკურენცია, მით უფრო მომგებიან პირობებს სთავაზობენ დეველოპერული კომპანიები პოტენციურ კლიენტებს - მაგალითად, ბინები ბათუმში შიდა განვადებით უკვე სტაბილურად ხელმისაწვდომი ვარიანტია და საბანკო იპოთეკის აუცილებლობას ამცირებს. ამასთან, ქალაქში უძრავი ქონების ფასები ჯერ კიდევ მნიშვნელოვნად დაბალია სხვა ევროპულ საზღვაო კურორტებთან შედარებით.

ბათუმში საინვესტიციო ქონების შეძენა იძლევა შემოსავლების მნიშვნელოვანი დივერსიფიკაციის შესაძლებლობას. სეზონის განმავლობაში მოკლევადიანი გაქირავება ტურისტებზე მაღალი განაკვეთებით, ხოლო სეზონის გარეთ - გრძელვადიან რეზიდენტებზე. მაგრამ მსგავსი სტრატეგიის დასანერგად საჭიროა ოპტიმალური ტერიტორიაც. OKTO ART HOUSE-ის მდებარეობა სპეციალურად შეირჩა მოკლევადიანი მდგმურებისა და გრძელვადიანი ბინადრების ინტერესებს შორის ბალანსის დასაცავად - კომპლექსი ბათუმის ახალ ბულვარის მახლობლად, ზღვიდან 500 მეტრში, მაგრამ თავად გარემო აქ შედარებით მშვიდია.